Em razão da natureza propter rem das quotas condominiais, há legitimidade passiva concorrente entre promitente vendedor (proprietário do imóvel) e promitente comprador para figurar no polo passivo da ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão do comprador na posse, independentemente de haver ciência inequívoca da transação pelo condomínio.
REsp 1.910.280-PR, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, por unanimidade, julgado em 3/4/2025, DJEN 24/4/2025. Quotas condominiais. Natureza propter rem. Ação de cobrança. Vendedor e promitente comprador. Legitimidade passiva concorrente. Ciência do condomínio. Irrelevância. Interpretação das teses do Tema 886/STJ.
8/20/20251 min read
A controvérsia cinge-se a definir se o promitente vendedor (proprietário) continua responsável pelo pagamento das despesas condominiais geradas após a imissão do promitente comprador na posse do imóvel, mesmo estando comprovada a imissão na posse e a ciência inequívoca da transação pelo condomínio.
Quanto ao ponto, ressalta-se que em razão da natureza propter rem das quotas condominiais (crédito do condomínio), as teses do Tema 886 devem ser interpretadas à luz da teoria da dualidade do vínculo obrigacional, de maneira a reconhecer a legitimidade passiva concorrente entre promitente vendedor (proprietário do imóvel) e promitente comprador para figurar no polo passivo da ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão do comprador na posse, independentemente de haver ciência inequívoca da transação pelo condomínio.
Assim, sendo o próprio imóvel gerador das despesas e a garantia de seu pagamento, o proprietário que figura na matrícula do Registro de Imóveis pode ter o bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo.
Ressalva de que, não tendo a recorrente sido parte na ação de cobrança, apenas o imóvel gerador da dívida pode ser penhorado, ficando seus demais bens a salvo de constrição nos autos de origem, sendo-lhe, ademais, assegurado o direito de defesa no âmbito do cumprimento de sentença, ou por meio de ajuizamento de ação autônoma.
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