Prescrição decenal (art. 205, CC/2002) da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, quando o pedido de repetição dirigido contra a incorporadora/construtora tiver por fundamento a resolução do contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel, contando-se o prazo desde a data em que o adquirente tiver ciência da recusa da restituição integral das parcelas pagas.
REsp 1.897.867-CE, Rel. Ministro Humberto Martins, Segunda Seção, por unanimidade, julgado em 13/8/2025. (Tema 1099). Incorporação/construção imobiliária. Promessa de compra e venda de unidade autônoma. Atraso na entrega do imóvel. Pretensão de restituição do preço. Comissão de corretagem. Prazo de prescrição decenal. Distinção com o Tema 938/STJ. Precedentes da Corte Especial sobre o caráter subsidiário da ação de enriquecimento sem causa. Tema 1099.
8/20/20252 min read
Cinge-se a controvérsia em definir o prazo prescricional aplicável à restituição da comissão de corretagem na hipótese de resolução do contrato por culpa da construtora/incorporadora, em virtude de atraso na entrega do imóvel.
A controvérsia pertinente à responsabilidade da corretora de imóveis pela restituição da comissão de corretagem é questão afetada em outro repetitivo, o Tema 1173/STJ.
Sobre a questão do prazo prescricional, à época do julgamento do Tema 938/STJ, a Segunda Seção, em referência às razões de decidir do Tema 610/STJ, adotou exegese ampliativa das expressões normativas "pretensão de reparação civil" e "pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa", previstas no art. 206, § 3º, incisos IV e V, do Código Civil de 2002.
Entendeu-se que a primeira expressão também abrangeria a reparação civil decorrente de ilícito contratual (não somente de extracontratual), enquanto a segunda abrangeria, inclusive, aquele enriquecimento decorrente de cláusula contratual declarada nula. Essas razões de decidir do Tema 610/STJ conduziram à tese da prescrição trienal no julgamento do Tema 938/STJ.
Posteriormente ao julgamento desses temas, a controvérsia pertinente à prescrição trienal aportou à Corte Especial, a qual adotou exegese restritiva daqueles enunciados normativos pertinentes à prescrição trienal, em sentido oposto ao entendimento firmado naqueles repetitivos da Segunda Seção.
A Corte Especial compreendeu que a expressão normativa "reparação civil" se limitaria ao âmbito da responsabilidade extracontratual; e, ainda, que a expressão normativa "enriquecimento sem causa" não abrangeria as hipóteses em que o indébito decorresse de uma causa contratual.
Neste cenário, para a hipótese de pretensão de repetição fundada em abusividade contratual, a prescrição trienal do Tema 938/STJ continuou a ser aplicada, em respeito à eficácia vinculativa desse Tema.
Já em relação à hipótese desta afetação, em que a repetição tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora/construtora, a jurisprudência vem se alinhando aos precedentes da Corte Especial, aplicando a prescrição decenal, porquanto o indébito teve uma causa jurídica, que é o contrato (embora resolvido por inadimplemento), o que afasta a caracterização de enriquecimento sem causa.
Quanto ao termo inicial do prazo prescricional, tem-se que apesar de a resolução do contrato por inadimplemento ser um direito potestativo, a pretensão do promitente comprador à repetição das parcelas pagas é um direito subjetivo, ou seja, é um direito que se realiza por meio de uma prestação a ser cumprida pela incorporadora/construtora, espontaneamente ou por força de decisão judicial. Os direitos subjetivos, quando violados, fazem deflagrar os prazos prescricionais respectivos, nos termos do art. 189 do Código Civil de 2002.
Sob esse prisma, o termo inicial da prescrição na hipótese não é a data da celebração do contrato, ou a data de pagamento de cada parcela do contrato, mas a data em que o adquirente tem ciência da recusa da incorporadora/construtora em restituir integralmente as parcelas pagas pelo promitente comprador, pois nessa ocasião terá se dado a violação ao direito subjetivo em comento.
Informações Adicionais
Legislação
Código Civil (CC/2002), art. 205 e art. 206, § 3º, incisos IV e V.
Precedentes Qualificados